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从10到5紧跟杭州步伐西安混合型楼盘或成常态

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来源: 作者: 2019-04-17 01:55:47

5月28日,陕西省西安市下发《西安市商品住房项目配建租赁型保障房实施细则》,要求新出让土地的商品住房项目,按照不低于宗地住宅建筑面积5%的比例,实物配建租赁型保障房。

商品房配建保障房是是保障房配建方案中的一种,除此以外,还有经济适用房配建、棚户区配建、集中配建等情势。

据亿欧整理,此次细则有以下几条值得注意:

一、商品房配建保障房比例不得低于5%

第三条,13个开发区内新出让土地的商品住房项目(含土地用处变更为住宅的项目,不含城中村、棚户区改造配套开发部份),按照不低于宗地住宅建筑面积5%的比例,实物配建租赁型保障房。

2、可以用集中配建代替商品房项目中的混搭配建。

也就是说,可以通过将原本分配在每一个商品房项目中占据5%的租赁型保障房集中安排在一块土地中配建。第五条,商品住房项目配建租赁型保障房建设用地实行出让供应,开发区集中配建项目建设用地也可实行划拨供应;国土部门应在不动产权证书中载明建设用地面积。

3、制止在同一项目中设置物理隔离及其他类似隔离

第七条、商品住房项目配建租赁型保障房应保证配套建筑明确划分,不得配建租赁型保障房合商品住房之间设置围墙等物理隔离,也不得有其他类似设施。

西安虽然不在首批开展住房租赁试点12城名单内(广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆),但此次新政显示了西安市在发展住房租赁市场上的主动探索。2017年7月,住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中选取主要人口净流入的大中城市展开试点,西安市在2015年部分人口净流入大中城市前25名中位居第23名,并未入选。

第一个吃螃蟹的城市:杭州在商品房配建保障房政策上,首个吃螃蟹的城市是杭州。早在2011年,响应“多渠道筹集、多方式供给”,构建较为完善的住房保障体系,杭州市政府下发《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》,在科学规划、公道布局的前提下,明确“宅地出让需配建10%保障房”,杭州成为配建政策出台全国最早的城市。

2015年春节前夕,杭州首个商品住房配建公租房项目——位于江干区的普福心苑落成并正式迎来首批公租房保障家庭。普福心苑总建筑面积约1.2万平方米,共有公租房232套,其中1居室156套,建筑面积40多平方米;两居室76套,建筑面积60平方米左右。保障家庭可以享受同楼盘的学区资源。

杭州的配建方式有两种,俗称“限地价、竞配建”。一种与西安此次配建方式相同,政府规定一定比例,并将配套土地出让;另一种是在商品住宅地块拍卖时,当土地价格溢价率达到49%时,不再“价高者得”,而是开始竞投配建安置用房或保障性住房面积,“面积大者得其地”。

响应了多主体、多渠道、租购并举的政策党的十九大报告中提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全部人民住有所居。

西安市租赁型保障房可以从“租赁”和“保障”两方面去分析,都贴合了国家政策风向。

一方面,我国租赁市场已达万亿体量。中国房地产业协会会长刘志峰在某论坛上透露,2017年我国住房租赁市场租金范围约为1.3万亿元,随着一系列政策利好落地,住房租赁新征程已开启。链家研究院发布报告称,未来十年房屋租赁市场规模增量空间将到达3万亿元。不论是政府在政策层面推动“限改共”还是企业层面对租赁型公寓的竞逐,都体现了住房租赁市场在2018将大踏步推动。

另一方面,政府不断致力于满足中低收入住房困难家庭的住房需求。租赁型、小户型、低租金的房源更适合中低收入群体;深圳市本月发布的《深圳市住房建设计划2018年度实行计划》显示,深圳逾额完成2017年在人材住房、安居型商品房和公共租赁住房新供用地和城市更新的配建目标,并且供地将继续向保障房倾斜。北京1租、一购、一补”的住房保障供应方式中的“一租”就是指公共租赁房,重点保障北京市城镇中低收入住房困难家庭住房需求。

配建保障房遇到的挑战1、比例制定、众说纷纭

商品房配建保障房的比例应该制定在多少?不同省市给出不同解决方案,不同专家学者也有不同、乃至是相反的意见。在规定开发区内,西安市的配建比例是不得低于5%,杭州市的配建比例是不得低于10%。

由于商品房配建也可以转换成集中配建,商品房配建保障房本是好意,但最后可能出现“各类高级小区争相攀比出现,全国每一年千万套保障房硬任务基本集中在城郊建设,终究拉大了贫富差距的现象。”中国城市规划学会理事长、住房和城乡建设部副部长仇保兴曾在会议上如此说。除此之外,居民城市交通和政府公共服务成本也会上升。他认为,应该把配建比例定在20%以上。这么看来,5%和10%都过低了。

清华大学恒隆房地产研究中心,清华大学建设管理系房地产研究所的樊颖、杨赞和吴璟则在一篇文章中指出,不论配建比例是多少,都会伤害消费者福利:当配建比例低于24%,会伤害消费者福利,但开发商获利;当配建比例大于24%时,政府行动带来的不公平性同时削弱了商品房消费者和开发商的福利。

二、转移本钱、推高房价

樊颖等人认为,商品房配建保障房可能伤害潜伏商品房消费者的购买意愿,降低高端社区的吸引力。

配建保障房有可能推高房价。原因首先在于配建保障房建设资金通常由土地竞得者承担,容易使竞得者(开发商)产生溢价动机,进而将保障房和商品房价格一并推高并转移到消费者身上。2011年10月,杭州市人民政府公布《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》,其中第十条规定,在商品住宅中配建的公共租赁住房,建设资金由土地竞得者全额承当。针对这1现象,“这1规定促使开发商更加理性地拿地。”快房网首席评论员程伟明接受媒体采访时说道。

此外,现行预售价格审批制度下,政府也可能倾向于以提高审批的预售价格,作为对开发商的隐形补贴手段,市场价通常比预售价格更高,因而房价也“水涨船高”了。

3、居住矛盾、克服轻视

附件《西安市配建租赁型保障户型面积和户内装饰装修设计指引》的最后一条,西安市政府提及,不得在商品住房和租赁型保障房之间设置围墙等物理设施,也不得有其他类似的设施。此番强调来源于现实中出现的“混居”轻视。杭州黄龙金茂悦就曾出现疑似“绿化隔离”的设置,也出现过业主在商品住房与保障房中私自砌起的土围墙。深圳信义金御半山花园出现过商品房业主与公租房租户的言语矛盾。

商品房配建租赁型保障房总体传递了国家从“以售为主”向“以租为主”的住房政策倾向变化,紧随杭州之后的西安市配建政策和配建比例制定会引发开发商、租客、购房者、房价市场甚至是社会心理层面的一系列变化,未来我们还会有更多探讨。

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